Droit au bail : que faut-il absolument savoir ?
Dans certains cas, au moment où un professionnel crée ou reprend une entreprise, celui-ci se trouve dans l’obligation d’acheter un droit au bail. En effet, conformément aux normes, il devra passer par cet acte pour pouvoir s’installer dans les locaux ayant déjà fait l’objet d’un bail commercial. Il faut noter qu’avant de se lancer dans la réalisation de cette opération, il est important de savoir plusieurs choses. Pour vous aider, cet article vous procurera toutes les informations essentielles sur le Droit au Bail.
Ce qu’est le droit au bail
Le droit au bail signifie le droit pour un entrepreneur de reprendre la suite de l’accord de bail commercial conclu par un précédent exploitant lui permettant ainsi en toute légalité d’occuper les locaux. Il sera ainsi soustrait à la conclusion d’un nouveau bail avec le propriétaire des lieux. Dans ce contexte, la durée de location correspond à la période restant à courir par l’ancien occupant. À noter que le montant du loyer de ce bail commercial reste inchangé jusqu’à l’expiration du bail. Le droit au bail nécessite une large connaissance dans ce domaine. Aussi, si vous êtes à la recherche d’une propriété locative pour exercer une activité commerciale, il est préférable de s’adresser à un professionnel. Suivez ce lien pour en savoir plus sur le droit du bail.
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Comment se passe la cession du droit au bail ?
Dans l’objectif de céder le droit au bail, deux cas de figure peuvent se présenter. D’une part, si le locataire souhaite vendre son fonds de commerce, il va ainsi conclure un contrat de cession de fonds de commerce. D’autre part, dans le cas où il veut seulement céder son bail commercial, il doit conclure un contrat de cession de bail commercial. À travers cette convention, le locataire sortant (cédant) va transmettre les droits ainsi que les obligations issues du contrat bail commercial, à un locataire entrant (cessionnaire).
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À noter que le contrat de bail existant entre le bailleur et le locataire sortant subsiste. Le droit au bail figure parmi les éléments incorporels du fonds de commerce. Ce droit représente donc le montant versé par le nouvel acquéreur au locataire sortant. Dans ce cadre, l’acheteur peut ainsi bénéficier de toutes les dispositions ainsi que les garanties par les règles régissant les baux commerciaux tels que le droit à l’indemnité d’éviction ou le droit au renouvellement du bail. Il convient toutefois de préciser que la somme versée par le nouvel occupant au bailleur, et non au locataire sortant, au cours de l’entrée en jouissance des lieux est qualifiée de « pas de porte » ou de « droit d’entrée ».
Fonctionnement du droit au bail
En principe, le contrat de bail commercial est conclu pour 9 ans au minimum. Néanmoins, cette durée peut être différente dans l’hypothèse où il s’agit d’un bail dérogatoire du droit commun, spécialement accordé sous certaines conditions, ou bien s’il s’agit d’une location saisonnière de locaux professionnels. Il est à noter qu’en vertu de la règle « nul n’est lié à vie », le bail commercial ne peut jamais être conclu pour une durée indéterminée. Aussi, le locataire professionnel est entièrement en droit de quitter les locaux qu’il occupe au bout d’une période de 3 ans.
Nous avons mentionné plus haut que le locataire peut céder son fonds de commerce ou bien uniquement le droit au bail. Si ce dernier cas de figure se présente, le droit au bail requiert l’accord du bailleur (propriétaire des lieux), une obligation incombant au locataire cédant qui est généralement stipulé dans le contrat de bail initial. Dans la mesure où le locataire vend son fonds de commerce en vertu d’une cession du droit au bail à un acquéreur professionnel exerçant la même activité que lui, en principe, le bailleur n’a pas le droit de faire opposition.
Toutefois, lorsque le contrat de bail d’origine se pourvoit d’une clause spécifique à ce sujet, le bailleur peut ainsi empêcher l’exécution du droit au bail. Il faut également savoir que le droit au bail détient une valeur patrimoniale. Néanmoins, il n’existe aucun rapport entre ce droit et les chiffres d’affaires ainsi que les bénéfices perçus grâce à l’activité exercée dans les locaux en question. Le droit au bail concerne seulement le versement d’une indemnité par l’acquéreur permettant à ce dernier de bénéficier pleinement de tous les droits garantis par les baux commerciaux ainsi que le droit au renouvellement du bail. Le droit au bail peut prendre fin pour diverses raisons : la résiliation du bail par le locataire ou le bailleur, le décès du locataire, l’exécution des travaux dans les locaux, la reprise du local par le bailleur pour servir d’habitation ou bien en cas de faillite de l’entreprise. Selon le cas, le locataire pourra bénéficier ou non d’une indemnité d’éviction.
