Caution de loyer : le cautionnement du locataire d’un local commercial 

La caution de loyer est une somme d’argent fournie par un locataire à son propriétaire en tant que garantie du paiement du loyer et de l’exécution des engagements du locataire contenus dans le bail. Un acte de caution de loyer précisera les circonstances dans lesquelles le propriétaire peut puiser dans cet argent et les conditions à remplir pour que le dépôt soit remboursé au locataire.

Les propriétaires préfèrent les cautions de loyer parce ces dernières constituent des sources d’argent facilement accessibles et qui peuvent être utilisés dès que le locataire a manqué à un engagement du contrat de bail. Une action en justice n’est pas nécessaire pour recouvrir la dette ou faire exécuter l’obligation. Les locataires ne sont généralement pas trop friands de dépôts de loyer, car ils immobilisent leur capital, souvent pour une longue période.

Quand est-ce que le locataire doit payer la caution de loyer ?

Une caution de loyer sera mise en place lors de l’octroi d’un bail ou de la cession d’un bail existant. Si le propriétaire exige une caution de loyer, ce sera généralement pour l’une des raisons suivantes :

• Le contrat signé ne dispose pas de nombreuses clauses et donc peu satisfaisant pour le propriétaire sans plus de confort.
• Le locataire peut être une société étrangère avec peu ou pas d’actifs
• Le locataire est une nouvelle entreprise et n’est donc pas en mesure de fournir la preuve de sa bonne conduite passée en tant que locataire.

Comme de nombreux locataires ne voudront pas bloquer le capital nécessaire pour financer une caution de loyer, les alternatives possibles sont les suivantes :

• Une garantie bancaire ou un cautionnement
• Une garantie de la société mère
• Une garantie d’un réalisateur
• Une lettre de crédit d’une banque

Toutes ces solutions présentent des inconvénients potentiels. Par exemple, la garantie ou le cautionnement bancaire et une lettre de crédit exigeront du locataire un paiement à la banque pour garantir le paiement. La valeur de la garantie dépendra de la force de la partie qui fournit la garantie.

Combien le propriétaire devrait-il exiger comme caution de loyer pour le cas d’un local commercial ?

Il n’y a pas de niveau prescrit pour la caution de loyer prélevée pour les entreprises en Suisse, et il n’y a aucune contrainte légale sur le montant de la somme. Toutefois, le montant indiqué correspond généralement au loyer exigible en vertu du bail, à la période probable qu’il faudrait au locateur pour relouer l’immeuble et à la perception qu’il avait du risque que le locataire représente. Les dépôts de loyer sont généralement équivalents à un loyer de 6 à 12 mois en vertu du bail. Le montant est généralement lié au loyer annuel à payer, mais peut également inclure le prix de l’assurance et les frais annexes pour les services divers.

La question d’un dépôt relatif à la somme représentant le montant de la TVA qui sera due est souvent un point épineux. Les parties peuvent ne pas tenir compte de la TVA lors de la négociation du montant de la caution de loyer. La TVA n’est pas due sur la somme déposée auprès du propriétaire, car la fourniture n’est pas effectuée à ce moment-là, mais une fois que le propriétaire a prélevé sur la caution de loyer en raison du défaut du locataire et si le propriétaire a exercé l’option de taxation, être payable sur le montant tiré.

En conséquence, lorsque le locateur a exercé l’option d’imposition ou est susceptible de le faire, le caution de loyer négocié devrait être un montant comprenant une somme équivalente à la TVA qui sera due si le locataire est en défaut.

Quand la caution de loyer sera-t-il retourné au locataire ?

Comme pour la caution de loyer payée par les particuliers pour un appartement ou une maison à usage individuel en Suisse, la caution de loyer pour les entreprises sera généralement remboursable dans les cas suivants :

• Cession en vertu du contrat de location conformément au contrat de location. Dans ce cas, le propriétaire peut, le cas échéant, demander une nouvelle caution de loyer au cessionnaire.
• Expiration de la durée du bail sans aucune retenue en vertu de la loi qui régit les propriétaires et locataires. Cela peut différer d’un pays à un autre
• Résiliation anticipée du contrat de location par contrat. Par exemple, par rachat ou exercice d’une option de rupture, une résiliation anticipée par accord exclurait la confiscation et la renonciation

Le propriétaire peut également accepter de restituer la caution de loyer si le locataire démontre que sa situation financière s’est suffisamment améliorée pour rendre le caution de loyer inutile afin de rassurer le propriétaire qu’il s’acquittera de ses obligations financières en vertu du bail. Des exemples de ce déclencheur sont le test du «bénéfice net» dans lequel les bénéfices nets du propriétaire bailleur sont égaux ou supérieurs à un multiple des loyers réservés par le contrat de location pour une période maximale. Cela est souvent basé sur les trois mois de loyer mais peut varier d’un propriétaire à un autre.

Le contrat de bail, un incontournable en matière de caution de loyer

Au moment où vous allez signer votre contrat de bail, pensez à vous renseigner sur les différentes clauses contenues dans le contrat en question. Vous pourrez ainsi connaître les questions relatives à votre contrat de bail. N’hésitez pas à vous référer à un professionnel tel qu’un juriste si vous doutez du contrat que vous allez signer.

Il est important de savoir que la question en rapport avec la caution de bail est assez vaste, mais en priorité cela demande une négociation entre le locataire et le propriétaire. Ce n’est qu’après accord qu’il est possible de définir les termes qui régiront la caution de loyer, à savoir le montant de ce dernier, la durée de sa restitution, les alternatives   que vous pourrez adopter à la place de cette garante

Voilà quelques points à savoir si vous êtes une entreprise et que vous souhaitez louer un bien pour votre local commercial.