Droit : quels travaux sont autorisés quand on loue un local commercial ?

Tout n’est pas possible de faire dans son local commercial, et davantage lorsqu’il est loué. On classe les travaux selon trois niveaux. Décryptage.

Qui doit payer les travaux : bailleur ou locataire ?

La loi ainsi que le contrat de bail prévoient les conditions de réfection des locaux loués pour éviter les conflits.

En cas d’absence de clause relative aux travaux dans votre bail, les travaux sont à la charge du bailleur. Le propriétaire est tenu de la conformité des lieux à leur destination contractuelle.

En revanche, si une clause est présente dans le bail commercial et qu’elle attribue expressément la prise en charge des travaux de mise en conformité, elle doit être rédigée de manière limpide, sans une seule ambiguïté. Les parties doivent exprimer la nature des travaux et leur niveau de prise en charge par l’un et par l’autre. Cette rédaction claire permet d’éviter tous probables litiges à venir entre preneur et bailleur.

Les travaux de gros entretien et de grosses réparations

Le bailleur est tenu d’entretenir le bien loué en l’état de servir à l’usage pour lequel il est mis à disposition. Il doit réparer les outrages naturels du temps et de l’usure normale, due à l’action des éléments.

En l’absence de clause, le bailleur gère donc :

• Les travaux de gros entretien
• Les grosses réparations
• Les travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique
• Les travaux afin de remédier à la vétusté ou par suite d’un cas de force majeure.

C’est l’article 606 du Code Civil qui relate des grosses réparations des baux commerciaux et de leur type.

Les travaux d’entretien et de réparations courantes

Le locataire est tenu de restituer le local à la fin du bail en bon état, en réparant tout ce qui a été dégradé de son fait ou par des tiers. Il supporte les travaux liés à à l’occupation des locaux.

En revanche, les travaux occasionnés par la vétusté, la force majeure ou un vice de construction sont à la charge du bailleur.

À savoir : La force majeure répond à trois critères : la circonstance est irrésistible, extérieure et imprévisible . Elle a pour finalité la dégradation, voire la destruction de l’immeuble loué. Elle doit être la raison principale des dégâts.

Les travaux de mise aux normes du local

En l’absence de clause contraire, c’est le bailleur qui a la charge des travaux de mise aux normes et des travaux prescrits par l’administration. Le propriétaire est tenu de proposer la location d’un bâtiment à usage commercial aux normes de conformité.